Wie die Mietrendite von Immobilien errechnet wird

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Mietrendite von Immobilien zu berechnen. Die einfachste und gebräuchlichste Methode ist die sogenannte Netto-Mietrendite. Dabei wird der jährliche Nettomietertrag durch den aktuellen Kaufpreis der Immobilie geteilt. So erhält man den prozentualen Anteil des Nettomietertrags am Kaufpreis der Immobilie. Eine andere Methode ist die sogenannte Bruttorendite. Dabei wird der jährliche Bruttomietertrag durch den aktuellen Kaufpreis der Immobilie geteilt. So erhält man den prozentualen Anteil des Bruttomietertrags am Kaufpreis der Immobilie. Die Berechnung der Mietrendite ist relativ einfach und kann mit einem Taschenrechner durchgeführt werden. Allerdings sollte man bei der Berechnung einige Punkte beachten. Zum einen sollte man realistische Schätzungen für die zukünftigen Mieterträge anstellen. Zum anderen sollte man berücksichtigen, dass zukünftige Mieterhöhungen oder -senkungen die Mietrendite beeinflussen können.

Kaufpreisfaktor bei Immobilien

Um als Investor die Möglichkeit zu haben, verschiedene Immobilien hinsichtlich der Rentabilität zu vergleichen, gibt es den Kaufpreisfaktor, welcher den Kehrwert der Bruttomietrendite der Immobilie angibt.

Vereinfacht ausgedrückt gibt der Kaufpreisfaktor an, wie viele Jahre es dauert bis durch die Mieteinnahmen, der Kaufpreis bezahlt worden ist (ohne sonstige Kosten oder Investitionen).

Je geringer der Wert ist, desto lohnenswerter ist es für den Immobilieninvestor, das Objekt als Renditeobjekt zu nutzen.

Vorsicht bei hohen Renditeangaben

Oftmals wird mit hohen Renditen beim Verkauf von Immobilien vonseiten des Maklers oder des Verkäufers geworben. Jedoch gibt es drei wichtige Faktoren, auf die man als potenzieller Investor bei solchen vermeintlich attraktiven Chancen achten sollte.

Das Hausgeld welches z. B. 100 € im Monat betragen kann, wird oft vergessen anzugeben.

Zudem wird meist die Warmmiete als Bezugsgröße herangezogen, was die Immobilie auf dem Papier wesentlich attraktiver aussehen lässt.

Zu guter Letzt werden häufig die anfallenden Kaufnebenkosten in der Renditeberechnung vernachlässigt, welche in der Regel mit insgesamt 10-15 % anteilig für die Grunderwerbssteuer (zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises), Notarkosten und Maklerprovisionen (meist zwischen 2,38 % und 3,57 %) zu Buche schlagen können.

Welche Mietrendite im Jahr ist realistisch?

Hier eine zuverlässige Renditeangabe in Prozent anzugeben wäre unseriös, denn es gibt sehr viele einander beeinflussende Faktoren, die eine direkte und indirekte Auswirkung auf die zu erwartende Immobilienrendite hat.

Die Lage spielt für den Kaufpreis und die Mieteinnahmen eine entscheidende Rolle. In Ballungszentren wie München, Frankfurt oder Hamburg sind die Kaufpreise mitunter deutlich höher, jedoch ist das Leerstand- und Mietausfallrisiko deutlich geringer als in ländlichen oder wirtschaftlich schwächeren Regionen.

Der allgemeine Zustand und der Zustand des Objektes, vor allem der energetische und bauliche Zustand sind Faktoren, welche die Rendite beeinflussen. Eine hochwertige Ausstattung und eine gute energetische Sanierung, führen zu einer höheren Miete pro Quadratmeter, wobei die Mietrendite ebenfalls höher ausfällt.

Zinsen, die wie zuletzt stark gestiegen sind, können in einer wirtschaftlich schwächeren Phase dazu führen, dass die Miete nachhaltig reduziert werden muss, weswegen die Mietrendite auch eine gewisse Volatilität mit sich bringt, die von externen wirtschaftlichen Faktoren oder regionalen Besonderheiten beeinflusst werden.

Rechtlicher Hinweis:

Dieser Artikel stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Lassen Sie Ihre individuellen Sachverhalte von einem Rechtsanwalt und/oder einem Steuerberater prüfen.

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